금리인상 = 집값 폭락 한국은 해당 없는 이유.

기본적인 경제 원리는 이렇다.

한국의 부동산 시장은 '국가'의 보조금이 상당 부분 들어 있다.

아이러니하게도 우리나라의 부동산정책은 그동안 전세를 중심으로 신혼부부를 비롯해 청년들에게 최대한의 주거혜택을 주고, 삶의 질을 끌어올리는 방향으로 일본의 국토 교통성에서도 국내 기관에 의뢰를 할 정도로 성공적으로 보이는 편입니다.

그런데 결국 국가가 껴안은 부담이 가계 대출을 늘려버린다.

신혼부부를 예로 들어보겠습니다. 현행 제도상에는 여러 보증보험이나 공사들이 수도권 5억 이하 그 외 지역 4억 이하 주택에 대하여 전세 보증금의 90%(최대 4억) 까지 대출을 해줍니다.

4억에 가까운 돈을 1~2%대의 저금리에 전세를

5억짜리 집을 산다고 가정을 하면 디딤돌 대출 등은 2.7억까지 빌려주게 됩니다. DSR 40%
이게 문제시 되는 이유는 차주 단위 DSR(총부채 원리금 상환비율)이라고 해서 매달 갚아야 할 원리금이 연봉의 40%를 넘지 않게끔만 하면 대출이 나간다는 것.

가장 큰 문제는 회사를 다니고 있거나 하면, 혹은 정기적인 소득에 대해 증빙만 가능하다면 대출이 일단 나간다는 점입니다.

자 여기서 이제 위의 일반적인 도식도와는 다르게 이제 부동산 시장의 가격구조는 국가나 공사에서 빌려준 돈만큼 (보조금)
부동산 가격이 올라가는 현상이 발생하는데요.

후생경제학 및 재정경제학에서 자주 다루는 부분.

집값이 보통은 이자가 오르면 떨어져야 정상인데 우리나라는 해당사항이 있으면 안 되는 이유가 돼버리겠죠.
대부분의 주택저당 대출 상품의 경우 변동금리가 아닌 고정금리 상품인 것도 있지만,
결국에 이자가 오른 만큼의 상승분(보조금)도 시장 가격에 반영이 되기 때문입니다.

즉. 집값이 폭락하면 안 되는 기형적인 시장이 시작된다.

호황기에는 괜찮지만 일부 지역의 집값이 폭락하게 되면 풍부했던 유동성이 갑자기 탁하고 막혀버리게 됩니다. 마치 동맥경화가 온 것처럼요. 전세 제도의 상당한 취약점은 세입자가 집을 나갈 때 드러나죠. 집주인이 전세금을 제 때 돌려주지 못하게 되거나 보증보험에 가입된 집들이 우후죽순 경매에 나오게 되면 자산가치는 더욱 가파르게 떨어지게 됩니다.

현행 제도 상에서는 어찌 되었든 꾸준히 저소득 청년 및 신혼부부들의 주거만족도와 삶의 질을 올려주는 정책이지만
시장 전체로 봤을 때엔 부동산 가격에 엄청난 거품이 끼어있는 셈입니다. 국가가 더 이상 부적격자들에게 대출을 해주지 않는다고 하더라도 이미 쌓여버린 대출금 규모로만 봤을 때엔 주택 가격 붕괴는 미래세대의 재원을 끌어다 쓴다 하더라도 풀기 어려운 난제가 되겠죠.

지금 집을 사도 괜찮을까요? 영글 안 하면 바보라고 하던데

https://mustzee.tistory.com/61

청년 이자 탕감? 신속채무조정 특례 제도란

요즘 뜨거운 감자가 된 신속 채무조정 특례 제도를 비롯해 사실 국가가 개인에게 대출을 부추기는 양상은

부동산 가격을 살살 달래어 일정 수준 이하까지 떨어지지 않게끔 해야 하기 때문입니다. 본 칼럼에서 다루었듯이 자본주의의 핵심 원리는 소비와 대출을 통해 돈이 끊임없이 움직이고 재생산되어야 하는데요. 이게 멈추고 나면 그 어떤 튼튼한 국가도 손쉽게 도산의 위기를 맞게 되는 건

굳이 경제원리를 이해하지 않아도 쉽게 이해할 수 있습니다.

경제학을 배우면서 재미있는 사실은 무수히 많은 예측 속에서 결국에 사람이 중심이 되기 때문에 결국 모든 제도와 규제는 표면적인 부분이 아니라 각 시장 참여자들의 이해관계와 스토리를 이해해야 한다는 점이에요.

결국, 국가의 지불능력을 믿는다면 재정적으로 무리가 되지 않는 선에서 주택을 구입하는 것은 좋은 투자 방법이 될 것이고.
인플레이션과 불확실성 속에서는 결국 고정지출을 최소화해야 하며, 현물 자산의 중요도가 상대적으로 높아지게 됩니다.

대표적으로 미국 국채 10년 물 금리가 오른 것을 예로 들 수 있습니다. 수익률이 상승했다는 건 앞으로의 시장이 인플레이션과 경기침체 가능성이 높다는 반증이거든요.

한국과 미국 국채가 무슨 상관관계가 있는지 싶겠지만 역사적으로 그렇습니다. 미국의 경제 위기는 세계 곳곳에 영향을 미치기 때문에 꼭 확인해야 하죠.

미국 국채 히스토리 한눈에 보기.

21년 말 10년 만기 미 재무부 채권 수익률 1.5%
22년 5월 3% 초과
22년 6월 10년물 국채 수익률이 11년 만에 최고치 3.485 기록
22년 7월 현재 소폭 하락.

-> 채권 수익률이 상승하면 현재의 채권 가격은 하락하게 됩니다. 글로벌 자산의 상당수가 미국 국채 10년 물 지표와
관련이 깊다고 여겨지기 때문에 관심 있게 지켜봐야 할 지표 중에 하나입니다.

즉. 미국의 기준금리가 오르면 우리나라도 어쩔 수 없이 기준 금리를 올려야 하는 게 이해가 되신다면 오늘의 칼럼은
완벽히 성공!